Аналитика
Не найдено ни одного термина в рубрике 24222 [/2/analytics/core_group_investitsii_cr_moskva_july_2010]
Подписка на продукцию
Core Group: Инвестиции в коммерческую недвижимость, Москва, июль 2010 г.
ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ
В первом полугодии 2010 года экономика демонстрировала постепенное восстановление, динамика большинства показателей на протяжении первой половины 2010 года по отношению к прошлому году приняла положительные значения.
В I квартале 2010 года рост ВВП несколько замедлился в результате слабого инвестиционного спроса, однако уже в апреле ускорение роста наблюдалось по большинству макроэкономических показателей. По оценке Минэкономразвития России, рост ВВП России по итогам первого полугодия текущего года составил 4,2% по отношению к первым шести месяцам 2009 г.
В соответствии со сценарными условиями и основными параметрами
На протяжении текущего года наблюдается рост потребительского спроса. Оборот розничной торговли с начала года увеличился на 2,9% по сравнению с январем—маем прошлого года. Расширению потребительского спроса способствует как увеличение доходов населения, так и улучшение ситуации на рынке труда. По предварительным оценкам Росстата, по итогам января—мая рост реальных располагаемых доходов населения составил 6,2% к соответствующему периоду 2009 года, реальная заработная плата выросла за этот период на 4,4%. К концу мая уровень безработицы снизился до 7,3% экономически активного населения против 8,2% в апреле этого года, против 8,5% в мае прошлого года.
Продолжается последовательное замедление инфляции. В июне 2010 года индекс потребительских цен за период с начала года составил 104,4% против 107,4% за соответствующий период 2009 года. Годовая оценка инфляции ожидается на уровне 6–7%, что совпадает с прогнозами Международного валютного фонда. Однако по оценке Всемирного банка инфляция в текущем году останется на уровне 7–8%.
Во втором квартале 2010 года курс доллара начал стремительно укрепляться по отношению к большинству валют на фоне устойчивого восстановления американской экономики и обострившихся негативных ожиданий в отношении евро.
Стоит отметить, что рейтинговое агентство Fitch также полагает, что худший этап экономического и финансового кризиса в России позади. Fitch отмечает улучшение перспектив генерирования свободного денежного потока компаниями, которые агентство рейтингует в России, и ожидает снижения левериджа до умеренных уровней. Отражением таких ожиданий является то, что 38% текущих рейтингов у корпоративных эмитентов России находится в категории BB, а 23% — в категории BBB.
ИНВЕСТИЦИИ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ
Инвестиционная активность на рынке коммерческой недвижимости постепенно восстанавливается. Во втором квартале объем инвестиций вырос на 40% по сравнению со значениями первых трех месяцев текущего года. Всего за первое полугодие 2010 года общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы составил порядка 1 137 млн. долл. Стоит отметить, что ряд сделок, заключенных в первом полугодии текущего года, были совершены по цене ниже рыночной оценки. Таким образом, не все сделки можно отнести к чисто инвестиционным и, соответственно, объем чистых инвестиционных сделок на рынке меньше.
По сравнению с докризисным периодом, соотношение долей российских и иностранных инвесторов в общем объеме инвестиций заметно изменилось. Как и в 2009, в текущем году иностранные инвесторы с осторожностью вкладывают деньги в столичный рынок коммерческой недвижимости. Это обусловлено, в том числе, менее рискованной политикой крупных иностранных компаний в целом, так и отсутствием политики оппортунистического принятия решений в частности. В первом полугодии текущего года около 14% от общего объема инвестиций пришлось на иностранные компании. Таким образом, доля российских инвесторов в общем объеме инвестиций значительно превышает долю иностранных компаний. Данное соотношение, скорее всего, существенно не изменится до конца текущего года, при этом доля иностранных инвесторов в общем объеме инвестиций все же возрастет.
Что касается секторов коммерческой недвижимости, в первой половине текущего года около 81% от общего объема инвестиционных сделок было заключено в офисном сегменте рынка. В сегменте торговой недвижимости объем инвестиций был в пять раз меньше, чем в офисном секторе. Во второй половине года распределение интересов по сегментам сохранится, и в краткосрочной перспективе сегмент офисной недвижимости останется наиболее привлекательным.
В первой половине 2010 года растущий интерес потенциальных инвесторов вызвал снижение ставок капитализации. Так, в офисном сегменте ставки капитализации составляют около 10,5%, в торговом — 11,5%, в складском — 12,5%. К концу года ожидается дальнейшее снижение ставок.