Аналитика

Поиск по сайту

Не найдено ни одного термина в рубрике 24246 [/2/analytics/gva_sawyer_obzor_rinka_ofisnoj_nedvizhimosti_2010]

Подписка на продукцию

Краткий обзор рынка офисной недвижимости Москвы за III квартал 2010 г. от GVA Sawyer

По итогам 3 кв. 2010 г. совокупное предложение качественных офисных площадей (классов, А и В+/В-) приблизилось к отметке в 11 млн кв.м. В 3 кв. 2010 г. было введено 213, 3 тыс. кв.м офисных площадей. До конца 2010 г. ожидается к вводу около 200–250 тыс. кв.м. офисных площадей.

Согласно прогнозам GVA Sawyer, в 4 кв. 2010- 1 кв. 2011 продолжится небольшой рост основных показателей рынка, однако рынок все ещё не стабилен. Наметившиеся тенденции 2010 г. (небольшой рост арендных ставок, «разморозка» проектов и увеличение спроса) будут продолжаться в краткосрочной перспективе.

Таблица 1. Основные показатели рынка офисной недвижимости, 3 кв. 2010 г.

1.1. Предложение

Обеспеченность качественными офисными площадями составила 1 041 кв.м на 1 000 чел. Однако нового строительства практически не начинается, что в будущем (2011—2012 гг.) отразится на объёмах ввода (см. Диаграмму 1.1.).

Помимо «замороженных объектов», большая часть проектов в кризисный период, была приостановлена ещё на стадии проектирования. Многие девелоперы просто предпочли изменить концепцию своих проектов (в связи с изменением или отсутствием спроса и др. причины), или вовсе отложили их реализацию. Сегодня, некоторые из них, планируются к строительству с изменениями концепции.

Диаграмма 1.1. Объём качественного предложения, класс, А, В+,В-, тыс. кв.м.

К примеру, один и крупнейших БЦ на Головинском ш. (около 370 тыс. кв.м), девелопер MR Group, недавно прошел реконцепцию и станет МФК. Говоря о развитии МФК в условиях кризиса, отметим инвестиционную привлекательность таких проектов. Инвесторы заинтересованы в финансировании подобного рода проектов: смешивание форматов позволяет получить приемлемую рентабельность. Создание МФК позволяет уменьшить колебания доходности отдельных составляющих бизнеса.

Диаграмма 1.2. Распределение качественного предложения по административным округам Москвы, 3 кв. 2010, кв.м.

Продолжаются процессы реструктуризации кредитов, некоторые девелоперы смогли получить кредиты, однако говорить о докризисных показателях кредитования строительного сектора пока преждевременно.

В 3 кв. 2010 г. «Сбербанк» выдал девелоперской компании AFI Development кредит в размере $74 млн для строительства офисно-жилого комплекса «Аквамарин» на Озерковской наб.
Банк ВТБ открыл финансирование подконтрольному девелоперу «Системе-Галс» на достройку БЦ на Ленинградском пр. в размере 5,37 млрд руб.
«Сбербанк» намерен приобрести 51% акций компании «ДБ Девелопмент», из которых 49% принадлежат Strabag, 2% — генеральному директору «ДБ Девелопмент» Дмитрию Гаркуше. Сделка планируется к завершению к концу 2010 г.
Совместная структура Raiffeisen Bank и Strabag — Raiffeisen Evolution Project Development (RE) приступила к строительству своего первого БЦ класса, А в Москве на Ленинском пр., 119, общей площадью около 25 тыс. кв.м (в кризис проект был отложен), в 2011 г. рассчитывает заняться проектом МФК в Санкт-Петербурге.

Уровень вакантных площадей все ещё колеблется около 20%. Общие объемы ввода новых площадей в 3 кв. 2010 г. начали снижаться (в июле вообще не было введено ни одного БЦ), а объемы поглощения растут, однако к концу года уровень вакантных площадей снизится ненамного. В 2011 г. уровень вакантных площадей опустится до отметки 15%.

Диаграмма 1.3. Уровень вакантных площадей, %

1.2. Финансовые условия

По итогам 3 кв. 2010 г. средневзвешенные арендные ставки в классе, А составили $600–900/ кв.м в год (здесь и далее не включая НДС и эксплуатационные расходы) — ЦАО, $450–670 — вне делового центра города, в классе В+ $550–700 — ЦАО, $350–550/кв.м в год — вне делового центра, В- $230–380/кв.м.

Уменьшилась сумма дисконта, предоставляемая «неякорным» арендаторам (вместо 20–25% собственники в среднем предлагают скидку не более 10%). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года ставки аренды увеличились на 7–10%, в некоторых Объектах зафиксирован рост ставок до 10–13%.

Размер операционных расходов для офисов класса, А в среднем составляет порядка $100–140/ кв.м в год, в классе В+ $80 — 110/ кв.м в год, В- $60–80/ кв.м в год. Цены продаж по итогам 3 кв. 2010 г. составили $6 000- 10 000, (не включая НДС) — ЦАО, $4 500–6 500 — вне делового центра города — класс, А, $3 200- 5 500 — класс В+, $2 000–4 000 — класс В-.

Наиболее высокие цены продажи (анонсированные1) в ММДЦ «Москва Сити» — в среднем от $10 000–12 000 и в центральных районах города (в пределах Бульварного кольца, Замоскворечье, «Золотая миля», Тверской район др.). Минимальные цены продажи зафиксированы в районе ТТК — МКАД на юго- востоке Москвы.

Рынок офисной недвижимости все ещё находится в самом начале стадии оживления, при оптимистичном сценарии3 в краткосрочном периоде ожидается продолжение небольшого роста, как ставок аренды, так и цен продаж, в первую очередь в качественных объектах с отличным местоположением и техническими характеристиками.

Диаграмма 1.4. Средневзвешенные ставки аренды, не включая эксплуатационные расходы и НДС, $/кв.м год

1.3. Спрос

Продолжается тенденция увеличения спроса на офисные площади, увеличиваются средние площади сделок. В тоже время доля сделок по пересмотру арендных ставок на занимаемые площади сокращается.
По-прежнему более востребованными являются площади с отделкой, нежели в состоянии shell&core, а также предложения на вторичном рынке.

В 3 кв. 2010 г. было заявлено о покупке и планах нескольких крупных объектов:
— «Евраз Груп» приобрела БП «Западные ворота», расположенный на МКАД.
— Управляющая компания «РВМ Капитал» («дочка» «Российских железных дорог») планирует приобрести два здания в БЦ «Домников». Оставшаяся часть БЦ может перейти «Росбанку» в рамках его объединения с российской «дочкой» Societe Generale (SG).
— НПФ «Норильский никель» может купить (инвестиционная покупка) БЦ класса, А Marr Plaza на ул. Сергея Макеева (офисная площадь — 21 900 кв. м). Якорный арендатор — Unilever (в 2009 г. подписан договор аренды на 9 355 кв. м до 2020 г.).
— ФК «Открытие» и/или несколько других компаний, названия которых не разглашаются, договариваются о покупке 5 БЦ у компании Horus Capital, а именно: «Фабрика Станиславского», «Гамма», «Авион», «Кругозор» и «Лефорт» — около 190 тыс. кв.м общей площади.

В 2010 году повысилась активность покупателей офисных площадей. Но, в большинстве такими покупателями выступают частные инвесторы, владельцы мелкого и среднего бизнеса, для которых кризисная ситуация позволила аккумулировать денежные средства и вложить их во-первых, в наименее рисковый сегмент — коммерческую недвижимость, во-вторых, разместить сотрудников на собственных площадях и избежать арендных затрат, в третьих — получить достаточно приемлемую цену покупки офиса, в связи с большим объемом предложения.

В нижеследующей Табл. 2 приведены некоторые крупные сделки аренды, анонсированные в 3 кв. 2010 г.

Таблица 2. Список крупных (свыше 500 кв.м) сделок аренды, анонсированных в 3 кв. 2010 г.

Добавьте свой комментарий

*помеченные поля обязательны для заполнения.