Аналитика
Не найдено ни одного термина в рубрике 24233 [/2/analytics/obzor_rinka_ofisnoj_nedvizhimosti_moskvi_za_i_polu]
Подписка на продукцию
Обзор рынка офисной недвижимости Москвы за I полугодие 2010 г. от компании Knight Frank
Не найдено ни одного документа
- В первой половине 2010 г. было введено в эксплуатацию 404 тыс. м2 офисных площадей классов, А, B+ и B-, что на 6% меньше, чем во втором полугодии 2009 г. и почти на 60% меньше чем в первые 6 месяцев 2009 г.
- Позитивной тенденцией является сокращение разрыва между объемами вводимых в эксплуатацию площадей и объемами их поглощения, вследствие чего практически прекратился рост доли вакантных площадей на рынке.
- Средние запрашиваемые арендные ставки по сравнению с минимальными уровнями, зафиксированными в середине 2009 г., к середине 2010 г. выросли на 20–25%.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
В первой половине 2010 г. было введено в эксплуатацию 145 тыс. м2 офисных площадей класса, А и 258 тыс. м2 — класса В. Общий прирост предложения составил 404 тыс. м2, что на 6% меньше чем во втором полугодии 2009 г. и почти на 60% меньше чем в первые 6 месяцев 2009 г. Характерно, что впервые за последние годы в течение квартала (II квартал 2010 г.) не было введено в эксплуатацию ни одного
В период острой фазы кризиса (конец 2008 г. — первая половина 2009 г.) из-за снизившегося спроса и недостатка финансирования реализация ряда девелоперских проектов в сегменте офисной недвижимости была приостановлена. В результате, уже в течение года прирост предложения качественных офисных площадей в столице остается весьма умеренным — около 200 тыс. м2 за квартал. В
В конце 2009 г. — первой половине 2010 г. ситуация в экономике и банковской сфере заметно улучшилась, ряду крупных девелоперских компаний удалось решить долговые проблемы и продолжить строительство своих проектов. В частности следует отметить возобновление реализации таких проектов как башня Eurasia Tower и первая очередь комплекса City Palace в ММДЦ
Тем не менее, в основном было продолжено строительство проектов, находящихся в высокой стадии готовности, а инвестиции в девелопмент «с нуля» на данном этапе остаются незначительными. Большинство банков, активно занимавшихся кредитованием проектов недвижимости в докризисные годы, в настоящее время сконцентрированы на решении проблем с уже накопленными портфелями кредитов и непрофильных активов, а к проектам на начальных стадиях реализации проявляют довольно осторожное отношение. Последнее также связано с пока еще довольно умеренным уровнем спроса на новые офисные площади.
СПРОС
Объем поглощения качественной офисной недвижимости (класса, А, В+ и B-) в первой половине 2010 г. составил около 350 тыс. м2, что примерно на 40% превышает показатель второй половины 2009 г. и почти вдвое выше уровня поглощения первой половины предыдущего года. При этом во втором квартале 2010 г. этот показатель увеличился на 20% по сравнению с первым.
Указанная динамика свидетельствует о сформировавшейся тенденции к устойчивому увеличению спроса на офисные площади в Москве. При этом увеличиваются объемы сделок: если рассмотреть 10 ключевых (крупнейших) сделок по аренде офисов за 2009 г., то средний объем одной сделки составил 6840 м², аналогичный показатель для первой половины 2010 г. — 9640 м² (на 41% больше). Позитивной тенденцией является сокращение разрыва между объемами вводимых в эксплуатацию площадей и объемами их поглощения, вследствие чего практически прекратился рост доли вакантных площадей на рынке. Если в I полугодии 2009 г. прирост предложения офисов более чем в 5 раз превысил показатель поглощения, то в первой половине текущего года поглощение было лишь на 20% ниже объема введенных площадей.
Анализируя изменения в структуре поглощения, можно отметить существенное увеличение спроса на офисы класса, А при относительно стабильном спросе на офисы класса B. Так, например, если в классе B прирост поглощения за отчетный период составил 8% по сравнению с первым полугодием 2009 г., то для офисов класса, А поглощение увеличилось в 6 раз. Увеличение спроса на офисы класса, А во многом связано с процессом миграции арендаторов в более качественные помещения, а столь значительный показатель прироста обусловлен также низкой базой первой половины 2009 г., когда объем поглощения составил всего 30 тыс. м2.
По нашему мнению увеличение спроса на офисы класса, А на данном этапе объясняется довольно привлекательным соотношением цены и качества по сравнению со зданиями классом ниже, а также началом периода посткризисного
восстановления арендных ставок. Кроме того, реализация новых проектов пока ведется не столь активно, что может привести
к дефициту высококачественных помещений в среднесрочной перспективе. В первой половине 2010 г. уровень поглощения
офисов класса, А превысил объемы введенных в эксплуатацию площадей, в результате чего произошло снижение показателя вакантных площадей в данном сегменте до 17%. При этом прирост предложения офисов класса B вновь оказался выше объема поглощения, что обусловило увеличение доли вакантных площадей на рынке до 24%.
С незначительными отклонениями наблюдается общая тенденция к снижению доли сделок, связанных с изменением коммерческих условий аренды. В I и II кварталах 2010 г. их доля составила 14% и 18% соответственно, тогда как годом ранее превышала половину от общего объема сделок на рынке.
КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ
В течение первых 6 месяцев 2010 г. наблюдалась тенденция к довольно существенному увеличению запрашиваемых арендных ставок во всех сегментах рынка офисной недвижимости. При этом основной прирост пришелся именно на II квартал, в течение которого ставки выросли на 16 -19% по сравнению итоговыми показателями первых трех месяцев года.
По сравнению с минимальными уровнями, зафиксированными в середине 2009 г., средние арендные ставки к середине 2010 г.
выросли на 20–25%. В классе, А увеличение ставок было во многом обусловлено существенным ростом спроса на фоне незначительных объемов ввода новых площадей.
Рост среднего уровня ставок в классе B по большей части определяется уходом с рынка наиболее дешевого предложения, а собственники зданий, введенных в эксплуатацию в 2010 г. при формировании ценовой политики ориентируются уже не на кризисные показатели, а на текущую ситуацию роста клиентской активности.
ПРОГНОЗ
В конце 2009 г. — первой половине 2010 г. на рынок стал возвращаться отложенный спрос,
Начиная со II квартала 2009 г. постепенно увеличиваются объемы поглощения площадей, что происходит на фоне снижения общей площади вводимых в эксплуатацию новых офисов. Во II квартале 2010 г. показатель поглощения вплотную приблизился к величине прироста предложения. При этом до конца 2010 г. мы ожидаем дальнейшее укрепление тенденции к росту спроса.
Таким образом, если ситуация в экономике и финансовом секторе будет развиваться в наметившемся
В III квартале 2010 г. ожидается выход на рынок нескольких крупных проектов класса, А, таких как Diamond Hall, Summit, Vivaldi Plaza. Эти