Аналитика
Не найдено ни одного термина в рубрике 24234 [/2/analytics/obzor_rinka_skladskoj_nedvizhimosti_moskvi_za_i_po]
Подписка на продукцию
Обзор рынка складской недвижимости Москвы за I полугодие 2010 г. от компании Knight Frank
Не найдено ни одного документа
- Доля свободных площадей класса, А с начала 2010 г. снизилась с 12% до 7%, класса В — с 9% до 7,5%.
- Во II квартале 2010 г. наметилась тенденция к повышению арендных ставок: собственники некоторых наиболее востребованных складских проектов подняли цены примерно на 5%.
КЛЮЧЕВЫЕ СОБЫТИЯ
- С начала 2010 г. российский рынок складской недвижимости демонстрирует активный рост. На рынок возвращается отложенный спрос: было заключено несколько крупных сделок по аренде складских площадей, в том числе и логистическими операторами, которые впервые с осени 2008 г. начали рассматривать возможность существенного расширения своих площадей.
- Среди крупнейших сделок II квартала 2010 г. можно отметить следующие: японская компания Mitsui заняла более 23 тыс. м2 в
«ПНК-Чехов» (консультант сделки — Knight Frank), дистрибьютор бытовой техники «Арконада» арендовал 32,4 тыс. м2 в «А-терминале», дистрибьютор пива «Центральный Дивизион» арендовал 15,7 тыс. м2 складских площадей в индустриальном парке «Восточный», TNT Express заключила договор аренды на 10,9 тыс. м2 в складском комплексе«Троице-Лыково» , компания «Ост» (оператор бытовой техники) арендовала около 8,8 тыс. м2 в ПЛК «Северное Домодедово» дополнительно к занимаемым ею 12,5 тыс. м2.
- С начала 2010 г. стало известно о «размораживании» некоторых из приостановленных ранее складских и промышленных проектов, а также о планах крупных девелоперов развивать новые фазы существующих логистических комплексов. Тем не менее, девелоперы пока не заявляют о начале строительства новых крупных спекулятивных (предназначенных
для сдачи в аренду) проектов складов, а строящихся сегодня объектов может оказаться недостаточно, чтобы удовлетворить возрастающий спрос на складские площади.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Во II квартале 2010 г. рынок складов впервые с IV квартала 2009 г. продемонстрировал сокращение количества доступных для аренды площадей в качественных складских комплексах. Ввод в эксплуатацию новых площадей значительно замедлился — первичное предложение пополняется только за счет начатых до кризиса проектов, количество которых постепенно сокращается. Заявлено о новом строительстве лишь одного крупного (более 50 тыс. м2) спекулятивного складского комплекса со сроком окончания работ в 2011 г., при этом также известны случаи возобновления
девелоперами строительства замороженных ранее очередей складских проектов.
Также многие девелоперы заинтересованы в строительстве складов под конкретного клиента, хотя такие сделки пока не приобрели массового характера.
В первом полугодии 2010 г. было введено в эксплуатацию около 80 тыс. м2 качественных складских комплексов. До конца года ожидается ввод еще около 370 тыс.м2. Таким образом, общий прирост предложения в 2010 г. может составить 450 тыс. м2 — это значительно меньше, чем в 2009 г., когда было построено 770 тыс. м2 качественных складских комплексов. Исходя из анализа строящихся сегодня и планируемых проектов, в 2011 г. можно ожидать прироста предложения на 420 тыс. м2.
Как уже отмечалось, девелоперы не спешат возобновлять активное строительство складов, не смотря на активизировавшийся спрос со стороны арендаторов. Среди основных факторов, сдерживающих новое строительство: сложности с привлечением заемного финансирования на приемлемых условиях, невысокие по сравнению с докризисными арендные ставки, не позволяющие рассчитывать на быструю окупаемость проекта.
Кроме того, предложение на рынке земли также не способствует активной застройке — крупные земельные участки на удалении до 40 км от МКАД на основных транспортных направлениях, подходящие для индустриальной застройки, остаются достаточно дорогими (цена зависит от многих факторов — удаленности от МКАД и ключевых трасс, размера участка, специфики технических условий на подключение инфрасруктуры
СПРОС
В первом полугодии 2010 г. на рынок вернулся отложенный спрос: объем поглощения складских площадей в Московском регионе превысил 360 тыс. м2, что более чем в 2 раза выше поглощения аналогичного периода 2009 г. (171 тыс. м2), и даже более, чем на 40% выше, чем было сдано в аренду в первой половине 2008 г. (258 тыс. м2), когда мировой финансовый кризис еще не затронул экономику России.
Впервые с 2008 г. можно говорить об увеличении средней площади сделки аренды складских площадей. Если в I квартале 2010 г. средняя площадь арендуемых помещений продолжала снижаться, опустившись по итогам квартала до 8,5 тыс. м2 (для сравнения, в 2007 г. — почти 20 тыс. м2, а в 2009 г. — всего 9,4 тыс. м2), то во II квартале наметилась тенденция к росту этого показателя — он составил 10,2 тыс. м2.
Тем не менее, говорить о стабильном росте размера средней сделки пока рано: впервые зафиксированное увеличение этого показателя может носить временный характер — среди поступающих заявок
Для основной массы арендаторов складских площадей (более 70% поступающих заявок) направление не является приоритетным требованием к складу. Среди заявок от «определившихся» с направлением арендаторов по привлекательности лидируют Симферопольское, Каширское и Ленинградское шоссе. Таким образом, наиболее привлекательными для арендаторов складских площадей остаются северное и южное направления, традиционно лидирующие в структуре спроса на складские
площади. Это связано как с потребностью клиентов в нахождении на основных (с точки зрения грузопотоков) направлениях, так и с особенностями предложения складов в Московском регионе (интерес проявляют, в основном, к уже построенным объектам).
Что касается структуры спроса по классу объектов, то здесь важно отметить, что после снижения с 95% в 2008 г. до 85% в 2009 г. доля арендуемых помещений класса, А в первом полугодии 2010 г. осталась на том же уровне.
По итогам II квартала 2010 г. наблюдается значительное снижение уровня вакантных площадей в качественных складских комплексах московского региона. В классе А доля пустующих помещений снизилась с 12% до 7%, в классе В — с 9% до 7,5% В результате роста спроса на фоне ограниченного нового предложения ожидается дальнейшее снижение этого показателя, который к концу 2010 г. может составить в среднем 5–6%.
3PL УСЛУГИ
II квартал 2010 г. продемонстрировал рост активности операторов 3PL — доля арендованных логистическими компаниями площадей в Москве в первом полугодии составила 13%. Этот показатель далек от долей логистических компаний в 2007 г. и даже в 2008 г. (44% и 34% соответственно), однако несколько выше показателя прошлого года, когда доля площадей, арендованных 3PL- операторами составила всего 10%. Анализ поступающих заявок также подтверждает постепенный рост спроса со стороны логистических операторов. Такая динамика спроса со стороны 3PL- операторов обусловлена оживлением
спроса на услуги ответственного хранения. Все больше компаний осознают преимущества этих услуг, которые обеспечивают более высокий уровень логистики, чем большинство компаний может достичь своими силами. Кроме того, потребитель
КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ
Средняя стоимость аренды в качественных складских комплексах не претерпела значительных изменений с лета 2009 г., когда арендные ставки стабилизировались на уровне $100–110 за м2 в год для класса, А и $70–90 за м2 в год для класса В (triple net — без учета операционных расходов, коммунальных платежей и НДС). Тем не менее, уже известны случаи повышения собственниками арендной ставки в своих проектах (примерно на $5 за м2). Дальнейшее снижение количества предложений по аренде складских площадей в ближайшие 6 — 9 месяцев может привести к росту средних арендных ставок для складских комплексов класса, А до $115- 120 за м2 в год, для складов класса В — до $105–110 за м2 в год. Как правило, договоры аренды предусматривают ежегодную индексацию арендной ставки.
Сегодня наиболее распространенной является практика увеличения стоимости аренды на 3% в год, хотя нередко собственники качественных складских комплексов индексируют арендную ставку в соответствии с индексом потребительских цен (CPI) США, но не менее 2–3% в год.
ПРОГНОЗ
До конца 2010 г. может выйти на рынок около 370 тыс. м2 складских площадей, в то же время опыт прошлых лет говорит о том, что часть проектов может быть перенесена на 2011 г. Девелоперы сохранят сдержанность при планировании нового строительства, чему будет способствовать ограниченный доступ к заемному финансированию.
В этот период на рынок будут выводиться небольшие складские проекты или фазы существующих проектов, а также складские здания, построенные под конкретного клиента. Крупные спекулятивные объекты могут быть построены не ранее конца 2011 — начала 2012 г.
Во второй половине 2010 г. продолжится рост спроса на качественные складские площади. Поглощение по итогам 2010 г. составит 800- 900 тыс. м2, также можно ожидать увеличения среднего объема сделки. Ожидается дальнейшее снижение уровня вакантных площадей в качественных складских комплексах, вызванное ростом спроса и сокращением темпов строительства. Это позволит собственникам более активно повышать стоимость аренды в своих объектах, что уже в начале 2011 г. приведет к росту средней по рынку арендной ставки на 5–10% по сравнению с уровнем I полугодия 2010 г. Если стоимость земли, строительства и коммунальных услуг не начнет стремительно расти, то такое повышение среднерыночной арендной ставки сделает строительство складских комплексов более рентабельным, чем сегодня. В среднесрочной перспективе это приведет к возобновлению строительства качественных складских комплексов крупными девелоперами.