Аналитика

Поиск по сайту

Go

Не найдено ни одного термина в рубрике 24103 [/2/analytics/obzor_rinka_torgovih_pomeschenij_spb]

Подписка на продукцию

Обзор рынка торговых помещений Санкт-Петербурга. Торговые центры и стрит ритейл. Итоги кризисного 2009 года

Предложение
Темпы вода торговых площадей в 2009 году рекордно низкие. Общий объем предложения площадей в торговых центрах Петербурга по итогам 2009 года превысил 3 млн. кв.м. В 2009 году было открыто лишь 8 торговых центров площадью около 148 000 кв.м. Это в два раза меньше, чем планировалось.

Динамика предложения торговых центров

Источник: Maris Properties in association with CB Richard Ellis

По темпам ввода торговых площадей 2009 год был самым провальным. Общий сток увеличился лишь на 5% по отношению к 2008 году. Для сравнения: в 2006 прирост был 117%, в 2007–16%, в 2008–16%. Основная причина столь небольшого ввода торговых центров — перенос сроков ввода и замораживания строящихся объектов. Среди замороженных торговых центров в 2009 году: проекты компании «Макромир», проекты компании РТМ (в Купчино и Кушелевке общей площадью около 100 000 кв.м), «Невский Колизей» в Буграх (300 000 кв.м), «Мандарин» на Яхтенной ул. и др.

Тем не менее, на 2010 год прогнозируется ввод около 500 000 кв.м (+16%) и большая их часть приходится на три крупных проекта.

Торговые центры, введенные в 2009 году

Источник: Maris Properties in association with CBRE

На стадии строительства находятся лишь некоторые объекты, начатые ещё до кризиса и не испытывающие проблем с финансированием. Среди них наиболее крупные (площадью более 100 000 кв.м):

• ТРЦ «Лето» на Пулковском шоссе. Этот торгово-развлекательный центр должен был ввестись ещё в 2009 году, но сроки открытия были перенесены на 1 квартал 2010 года. Девелоперы проекта — компании «Система Галс» и Apsys. Среди якорных арендаторов — развлекательный парк Babylon, гипермаркет Ashan, а также H&M, открывающий свой второй магазин в Санкт-Петербурге.
• МФК «Стокманн Невский центр» на Невском пр. Торгово-офисный комплекс с трёхуровневым подземным паркингм строится в самом центре города на пересечении Невского проспекта и улицы Восстания. Открытие его запланировано на осень 2010 года. Девелопером и якорным арендатором является Stockman.
• «Галерея» на Лиговском пр. Самый крупный из ныне действующих и строящихся торговых объектов в Санкт-Петербурге расположен рядом с Московским вокзалом в центре Петербурга. Девелопером является компания «Бриз». Якорные арендаторы — «М.Видео», «Спортмастер», 12 зальный кинотеатр «Формула кино», фитнес-центр «Фитнес лэнд».

Торговые центры, планируемые к вводу в 2010 году

Источник: Maris Properties in association with CB Richard Ellis

Насыщение рынка недвижимости наиболее очевидно проявляется в торговом сегменте. То рекордное увеличение площадей, которое произошло в 2006 году, вероятнее всего уже больше не повторится. Девелоперы отказываются от планов строительства новых крупномасштабных проектов в Петербурге, и торговая функция всё чаще становится лишь сопутствующей в многофункциональных комплексах.

Географическое распределение торговых и торгово-развлекательных центров Санкт-Петербурга можно разделить на три крупные зоны: центральная, зона спальных районов и зона Ленинградской области.

Центр — Центральный район, историческая часть Адмиралтейского, Петроградского и Василеостровского района.
Наиболее характерный формат торговли — стрит ритейл. В центре существуют исторически сложившиеся торговые коридоры с встроено-пристроенными торговыми помещениями: Невский пр., Владимирский пр., Загородный пр., Большой пр. П.С., Средний пр. В. О. До 2009 года можно было говорить о том, что они имеют тенденцию к специализации. Кризисный год всё изменил и состав арендаторов на главных торговых коридорах стал более демократичным. Например, с Невского проспекта ушли многие элитные бутики и появились заведения общепита среднего ценового сегмента.

Покупателями торговых зон центра являются пешеходы (так как дорожное движение часто бывает затруднено) с достатком среднего и выше среднего уровня.

Торговые центры, расположенные в центральной зоне Санкт-Петербурга можно охарактеризовать небольшими размерами, высокой ценовой категорией товаров и высокими арендными ставками.
На эту категорию торговых центров приходится около 5% от общего объема предложения торговых площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга.

Строительство торговых комплексов в центральной части Санкт-Петербурга затрудняется отсутствием свободных земельных участков, большим количеством ограничений, таких как высотный регламент, сложность согласования заглубления, недостаточность инфраструктурных мощностей, а так же тот факт, что большинство зданий являются историческими и культурными памятниками города. Однако, ситуация изменится в 2010 году в связи с открытием двух крупных торговых центров в районе площади Восстания.

Зона спальных районов — все остальные районы Санкт-Петербурга.

Доля предложения торговых площадей в торговых центрах спальных районов Санкт-Петербурга составляет около 85%. Здесь представлены все форматы торговли: гипер- и супермаркеты, cash&carry, DIY, мебельный центры, торговые и торгово-развлекательные комплексы — различных размеров от 1 500 кв.м до 150 000 кв.м.
Торговые комплексы спальных районов ориентированы на покупателей различного достатка. Небольшие комплексы (до 15 000 кв. м) ориентированы на покупателей с средним и ниже среднего достатком, большинством арендаторов в которых являются частные предприниматели.

Новые и более крупные торговые комплексы ориентированы на покупателей с средним и выше среднего достатка. Арендаторы — известные сети одежды, обуви. Якорными арендаторами в торговых комплексах спальных районов выступают: продуктовые гипермаркеты, гипермаркеты и супермаркеты формата DIY, магазины бытовой техники и т. д.
Торговые центры спальных районов располагаются в основном в зоне пешеходной доступности от метро (10–15 мин) или в центре жилого массива, если же объекты располагаются вне зоны пешеходной доступности, то предоставляются бесплатные автобусы.

Развитие рынка торговых и торгово-развлекательных центров расположенных в спальных районах продолжается, притом, что насыщение торговыми площадями достаточно высоко. Строительство торговых комплексов в спальных районах имеют менее строгие ограничения связанные с высотным регламентом и, как правило, не имеют ограничений по сохранению исторической ценности объектов. Данные условия позволяют строить объекты больших площадей с меньшими временными и финансовыми затратами на реализацию проекта, в силу экономии как на строительно-монтажных работах, так и на согласовании проектов.
Зона Ленинградской области — торговые объекты, находящиеся в пределах 15–20 минутной транспортной доступности от конечных станций метро, в формирующихся новых районах. Как правило, располагаются на высокопроездных магистралях, (таких как КАД) что обеспечивает доступ к объектам, как жителям города, так и жителям Ленинградской области.

Преимуществами размещения объектов в Ленинградской области являются:

• Значительные свободные площади с хорошей транспортной доступностью;
• Отсутствие жестких ограничений для застройки;
• Расположение вблизи крупных существующих и строящихся жилых массивов.

В зоне Ленинградской области располагаются объекты класса «Суперрегиональный», что отвечает критерию местоположения и окружения для данного класса.

Торговые комплексы этой зоны концентрируют большинство форматов в одном комплексе: мебельные центры, продуктовые гипермаркеты, сети DIY, торговлю одеждой и обувью — практически все товары розничной торговли.
В зоне КАД существует тенденция к формированию новых деловых и торговых зон, примером тому являются районы Пулково, Парнас и Кудрово.

Распределение торговых центров по районам города

Источник: Maris Properties in association with CB Richard Ellis

По насыщенности торговыми объектами лидирует Приморский (19%) и Выборгский (13%) районы. В 2009 году сток торговый центров Приморского района увеличился на 88 тыс.кв.м. Три из восьми введенных в 2009 году торговых объекта относятся к Примосркому району. Меньше всего торговых объектов в Петроградском (1,5%), Адмиралтейском (2,5%) и Василеостровском (2,7%) районах города.

На рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга наиболее широко представлен сегмент торговых и торгово-развлекательных центров.

Распределение торговых центров по форматам

Источник: Maris Properties in association with CB Richard Ellis

Спрос и уровень вакантных площадей
В 2009 году в качественных торговых центрах уровень вакантных площадей составляет около 10%, в среднем по городу этот показатель выше — 30%. Торговые сети не спешат расширять своё присутствие на рынке, поскольку покупательская активность снизилась. Существенно увеличилось и количество вакантных помещений в сегменте street retail. Крупные международные операторы переносят свои магазины в торговые комплексы и закрывают наименее прибыльные точки продаж, пытаясь минимизировать затраты на аренду. Таким образом, появилась возможность арендовать помещения на Невском пр., Большом пр. ПС и других престижных торговых коридорах, на которые раньше выстраивалась очередь. Происходит активная ротация арендаторов. С Невского проспекта съехали: Hugo Boss, Escada, «Ростик’c-KFC» и др.
Пользуясь снижением арендных ставок, на главные торговые коридоры Санкт-Петербурга приходят более демократичные магазины, например на Большом пр. ПС открылся гипермаркет «СемьЯ». Общая тенденция для стрит ритейла в центре Петербурга — замена дорогих магазинов и ресторанов заведениями более демократичного формата. На Невском проспекте увеличилось количество недорогих кафе и ресторанов, так как арендные ставки значительно снизились. Например, на месте ювелирного магазина Хлебникова появилось кафе «Кофейная Гамма», на месте салона Swarovski — кафе «Яблоко», на месте Eskada — ресторан «Две палочки», на месте Women Secret — ресторан «Дубай», на месте «Арбат Престижа» — «Идеальная чашка».

В 2009 закрылись магазины «Санта Хаус», «Наш Гипермаркет», «Мосмарт», Plato, галерея бутиков Vanity, сеть «Ол! Гуд», Букберри. При этом о выходе на рынок заявили компании: H&M, Starbucks, обувная сеть Payless, первый магазин открыл на Невском проспекте финский производитель одежды Naisten Pukutendas Oy (NP). «Стокманн» расширяет сети магазинов Lindex и Seppala. В торговом комплексе «Галерея» откроется Habitat и Mamas & Papas, а также новая сеть игрушек «Сказка».
Среди новых тенденций следует также отметить открытие стоковых магазинов брендовыми сетями, куда свозятся остатки прошлых коллекций и вещи продаются с существенным дисконтом в 30–70%. В 2009 году Петербурге появились стоковые магазины Nike и Bosco di Ciliegi. Стоковые магазины в городе есть также у Machiavelly, «День и ночь», «Версия». В текущей экономической ситуации эта стратегия развития оправдана, поскольку платежеспособный спрос смещается в средний и низкий ценовой сегмент.

Также как и на рынке офисной недвижимости уровень заполняемости в торговом сегменте значительно снизился за 2009 год. Уровень вакантных площадей увеличился в среднем по рынку с 8% в 2008 году до 10–30% в 2009 году. Недавно открывшиеся торговые комплексы испытывают трудности с заполняемостью, и уровень вакантных площадей в них достигает 30–40%.

Коммерческие условия
Максимальное снижение арендных ставок произошло в сегменте стрит ритейла. За 11 месяцев 2009 года они упали на 50%, в то время как в торговых центрах — на 10–15%. Основное падение произошло в начале года. В течение лета и в начале осени ставки изменились незначительно и собственники уже неохотно предоставляли скидки. Однако арендные ставки в торговых центрах сейчас устанавливаются исходя из запросов потенциальных арендаторов, а не рассчитываются исходя из расчетов эффективности или окупаемости.

Арендные ставки в торговых комплексах

Источник: Maris Properties in association with CB Richard Ellis

Арендные ставки на главных торговых коридорах Петербурга

Источник: Maris Properties in association with CB Richard Ellis

Максимальные арендные ставки на помещения стрит ритейла в Санкт-Петербурге по сравнению с другими европейскими городами существенно упали. За 2009 год снижение составило 32%. Для сравнения: в Москве снизились на 16%, в Лондоне на 13%, в Барселоне на 10%. В большинстве европейских городов максимальные арендные ставки остались на прежнем уровне, а в Цюрихе и в Вене они выросли. Такое серьёзное падение ставок на рынке стрит ритейла в Петербурге позволяет судить о том, что до кризиса они были существенно завышены.

Максимальные арендные ставки стрит ритейла в европейских городах

Источник: Maris Properties in association with CB Richard Ellis

ПРОГНОЗ

Предложение
В 2010 году ожидается достаточно большой рост предложения в первую очередь за счёт трёх крупных проектов, строительство которых активно ведется, и нет оснований полагать, что они будут заморожены или приостановлены. Текущая ситуация на рынке торговых площадей свидетельствует о чрезвычайно сильной конкуренции и приближении рынка к насыщению. Начиная с 2011 года, рост предложения будет происходить существенно более низкими темпами. Есть смысл строить торговые центры в районах, испытывающих их недостаток (например, Петроградский) и в районах, где строятся новые крупные жилые массивы (Кудрово, Балтийская жемчужина и др.).

Если говорить о рынке торговой недвижимости в Санкт-Петербурге, то проще назвать те проекты, строительство которых сейчас активно ведется, чем называть приостановленные проекты и объекты, которые уже никогда построены не будут. Около года назад список строящихся и проектируемых торговых центров состоял из нескольких десятков объектов. С начала 2009 года большая часть проектируемых проектов стала переноситься в список замороженных, а теперь к замороженным относятся и те, строительство которых уже ведется.

Кроме того, дальнейшее развитие предложения будет напрямую зависеть от изменений в спросе, который диктуется уровнем благосостояния и экономической ситуацией в целом.

Спрос
Прогнозируется, что существенно в 2010 году спрос расти не будет и останется на достигнутом в 2009 уровне. Большинство компаний к концу 2009 года уже адаптировались к кризисным условиям рынка и строят свои планы развития с учётом изменившихся условий. Наибольшие трудности испытывают магазины товаров высшей ценовой категории. Большинство торговых сетей премиум класса заявили о том, что не планируют развитие на ближайший год. Около половины операторов среднего ценового сегмента планируют дальнейшее развитие даже в текущей рыночной ситуации. Наиболее активно будут развиваться операторы одежды, обуви и аксессуаров среднего ценового сегмента, кофейни и продуктовые магазины.

Коммерческие условия
Что касается коммерческих условий, то дальнейшего существенного пересмотра арендных ставок не прогнозируется. Все, кто вел переговоры, уже либо договорились о дисконте на какой-либо период, либо покидают помещения. Рынок торговой недвижимости ожидает стагнация. Начало восстановительного периода и постепенного роста наступит не раньше 2011 года.

Добавьте свой комментарий

Ваше имя:*
Адрес эл. почты.:
Ваше сообщение:*

^*помеченные поля обязательны для заполнения.