Аналитика
Не найдено ни одного термина в рубрике 24220 [/2/analytics/office_moscow]
Подписка на продукцию
GVA Sawer: Обзор рынка офисной недвижимости Москвы, I полугодие 2010 г.
1.1. Предложение
Обеспеченность качественными офисными площадями составила 1 123 кв.м на 1 000 чел. Среди основных тенденций 1 полугодия 2010 г. отметим «разморозку» приостановленных в прошлом году проектов и получение дополнительного финансирования проектов некоторыми девелоперами. В 1 полугодии 2010 г. некоторым девелоперам удалось реструктуризовать кредиты.
Однако нового строительства практически не начинается, что в будущем (
По итогам 1 полугодия 2010 г. совокупное предложение качественных офисных площадей (классов, А и В+/В-) составило 10,8 млн кв.м. В 1 полугодии 2010 г. было введено 513, 8 тыс. кв.м офисных площадей, что в 2,2 раза ниже показателя прошлого года. До конца 2010 г. ожидается к вводу не более 450 тыс. кв.м. офисных площадей. Ситуация на рынке труда также продолжает улучшаться, по сравнению с прошлым годом количество вакансий увеличилось практически на четверть.
Согласно прогнозам GVA Sawyer, во 2 полугодии 2010 г. ожидается небольшой рост основных показателей рынка.
Наметившиеся тенденции 1 полугодия (небольшой рост арендных ставок, «разморозка» проектов и увеличение спроса) будут продолжаться и во второй половине года.
Крупнейшие банки (Сбербанк, ВТБ и др.) заявили о готовности к распродаже части активов заемщиков- девелоперов, другую
часть планируется дофинансировать и развивать.
Уровень вакантных площадей все ещё превышает 20%, несмотря на увеличение объемов поглощения по сравнению с аналогичным периодом 2009 г. К концу 2010 г. уровень вакантных площадей в Москве составит около 18–20% в результате выхода на рынок всех офисных площадей, находящихся сейчас на финальных стадиях строительства и уровня поглощения, который пока не превысит объемы нового строительства.
1.2. Финансовые условия
По итогам 1 полугодия 2010 г. средневзвешенные арендные ставки в классе А составили $600–850/ кв.м в год (здесь и далее не включая НДС и эксплуатационные расходы) — ЦАО, $400–670 — вне делового центра города, в классе В+ $550–670 — ЦАО, $350–500/кв.м в год — вне делового центра, В- $230–350/кв.м.
В 1 полугодии 2010 г. отмечается «стабилизация» арендных ставок, лишь в некоторых высококачественных объектах произошло увеличение арендных ставок, которое пока в целом на рынок не оказало значительного влияния. Уменьшилась сумма дисконта, предоставляемая неякорным арендаторам (вместо 20–25% собственники в среднем предлагают скидку не более 10–15%). Размер операционных расходов для офисов класса, А в среднем составляет порядка $100-140/ кв.м в год, в классе В+ $80 — 110/ кв.м в год, В- $60–80/ кв.м в год. Цены продаж по сравнению с докризисными упали на 40–50%, и в среднем по рынку по итогам 1 полугодия 2010 г. составили $6 000- 10 000, (не включая НДС) — ЦАО, $4 000–6 500 — вне делового центра города — класс, А, $3 000- 5 000 — класс В+, $2 000–3 500 — класс В-.
Наиболее высокие цены продажи (анонсированные1) в ММДЦ «Москва Сити» — в среднем от $10–12 000 и в центральных районах города (в пределах Бульварного кольца, Замоскворечье, «Золотая миля», Тверской район др.). Минимальные цены
продажи зафиксированы в районе ТТК — МКАД на юго- востоке Москвы.
Рынок офисной недвижимости все ещё находится в самом начале стадии оживления, при оптимистическом сценарии3 уже к концу 2010 г. ожидается небольшой рост, как ставок аренды, так и цен продаж, в первую очередь в качественных объектах с отличным местоположением и техническими характеристиками. В то же время, если говорить о рынке недвижимости, то вряд ли стоит ожидать нового бурного роста цен, как это было до кризиса. Даже если экономический рост восстановится, спрос на рынке коммерческой недвижимости будет восстанавливаться достаточно медленными темпами.
В 2010 г. возможен рост арендных ставок на 7–9% в первую очередь в качественных объектах с отличным местоположением и техническими характеристиками. В целом по рынку, небольшой рост арендных ставок ожидается ближе к концу года.
1.3. Спрос
В 1 полугодии 2010 г. продолжилась тенденция увеличения спроса на офисные площади, было заключено в несколько раз больше сделок, чем в аналогичном периоде прошлого года, многие объекты находятся на этапе подписания договоров.
на вторичном рынке.
Увеличиваются и средние площади сделок. Увеличилось количество сделок купли-продажи объектов, а также инвестиционных сделок, среди которых, заключенных во 2 кв. 2010 г. отметим:
— «ВТБ Капитал» приобрел БЦ Capital Plaza (около 49 тыс. кв.м);
— Фонд UFG Real Estate купил БЦ «Бахрушин Хауз» (Бахрушина ул., 32 стр. 1), площадью 5 078 кв.м у Akron Group.
Во 2 полугодии прогнозируемые объемы поглощения увеличатся. Структуры основателя «Фармстандарта» Виктора
Харитонина планируют приобрести у компании
«РусГидро» собирается купить для своей
В нижеследующей Табл. 2 приведены некоторые крупные сделки аренды, анонсированные во 2 кв. 2010 г.