Аналитика
Обзор рынка инвестиций
В 1 квартале текущего года объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость составил порядка $394 млн., что на 21% меньше аналогичного показателя 1 квартала 2009 года ($445 млн.). Однако в течение 2010 года ожидается повышение инвестиционной активности на рынке и, как следствие, постепенный рост общего объема инвестиционных сделок, который по итогам года может достигнуть $3,5 млрд.
География интересов инвесторов, в соответствии с тенденцией, закрепившейся в прошлом году, смещена в сторону Москвы. Немногие инвесторы готовы сейчас (на фоне существенного снижения спроса на объекты коммерческой недвижимости в регионах) вкладывать средства в региональные проекты, риски по которым и без того традиционно высоки. Так, 98% всех сделок, закрытых в 1 квартале, приходится именно на столичный регион. Оставшиеся 2% - на Санкт-Петербург, где швейцарская инвестиционно-девелоперская компания АО «Бьер Люмьер Холдинг» прибрела проект строительства бизнес-центра (8200 кв.м.) на Университетской набережной. Эта же сделка стала единственным примером приобретения девелоперского проекта в прошедшем квартале, что является отражением сегодняшних настроений инвесторов, предпочитающих инвестировать преимущественно в уже существующие объекты недвижимости.
По сегментам капиталовложения распределились следующим образом: офисные объекты – 58,1%, отели и гостиницы – 26,7%, торговые объекты – 15,2%. Инвестиционных сделок в сегментах складской и многофункциональной недвижимости зафиксировано не было.
На рынке по-прежнему наиболее активны российские инвесторы, на долю которых в первом квартале пришлось 82% инвестиций. И только две транзакции были осуществлены с участием иностранного капитала: уже упомянутая выше сделка АО «Бьер Люмьер Холдинг», а также покупка норвежской компанией Wenaasgruppen, специализирующейся на инвестициях в недвижимость, гостиничного комплекса «Шереметьево» (27 000 кв.м. общей площади, 300 номеров), который станет первой московской гостиницей компании.
При этом многие иностранные инвесторы отмечают, что российский рынок коммерческой недвижимости они по-прежнему рассматривают как привлекательный и верят в его потенциал, но теперь их интерес носит избирательный характер.
Примечательно, что больше половины (56,3%) инвестиций, осуществленных в 1 квартале, было направлено на приобретение объектов недвижимости инвесторами для собственных нужд, большинство из которых – небольшие объекты (общей площадью до 10000 кв.м.). Наиболее заметная сделка такого рода – покупка страховой группой «Согаз» бизнес-центра «Волна» (общая площадь - 19200 кв.м.) за $140 млн. у ИПГ «Евразия». Она же стала и наиболее крупной среди всех инвестиционных транзакций 1го квартала, в то время как другие отличались значительно меньшими масштабами. На рынке ожидаются значительные инвестиционные сделки, которые находятся сейчас на стадии переговорного процесса.
Нельзя обойти вниманием, безусловно, удачное приобретение ГК «Ташир»: ТЦ «Европарк» (86 000 кв.м.) на Рублевском шоссе перешел к группе в результате того, что компания за $60 млн. выкупила у Deutsche Bank обязательства по кредиту, залогом по которому был торговый центр. Таким образом, «Европарк» обошелся новому собственнику примерно втрое дешевле его текущей рыночной стоимости, которая может быть оценена в сумму около $180 млн.
В целом можно отметить, что рынок инвестиций продолжает демонстрировать признаки оживления, ставшие заметными еще в конце прошлого года. Потенциальные инвесторы и собственники постепенно начинают сходиться в своих ожиданиях относительно цен покупки/продажи на объекты коммерческой недвижимости.
Уровень ставок капитализации не претерпел существенных изменений с конца 2009 года, и на сегодня они составляют: для качественных офисных активов - 11-11,5%, для торговых центров – 11,5-12,5%, для высококачественных складских объектов этот показатель достигает 13-13,5%.