Аналитика

Обзор рынка торговой недвижимости. Общая ситуация

Рынок торговой недвижимости в 1 квартале 2010 года развивался в соответствии с тенденциями, характерными и для других сегментов рынка коммерческой недвижимости. Темпы нового строительства и объемы свободных площадей сократились, а активность арендаторов и ставки аренды возросли. Сохранилась тенденция дифференциации спроса в зависимости от расположения и качества объекта. Востребованы площади в удачно расположенных торговых центрах с продуманной концепцией, а также объекты стрит-ритейла в проходных зонах, гарантирующих стабильно высокий трафик.

Несмотря на кризисные явления, продолжается строительство как крупных торговых центров, так и небольших объектов районного масштаба. Кризис обнажил проблемы в концепциях некоторых торговых центров, поэтому разработке грамотной концепции придается теперь существенно большее значение.

Высокая активность со стороны арендаторов и покупателей отмечается в сегменте стрит-ритейла: с начала 2010 года ставки аренды и цены продажи на объекты с удачным расположением подскочили до докризисного уровня.

Спрос на торговую недвижимость постепенно набирает обороты в связи с расширением функционирующих на рынке российских и западных ритейлеров, а также с выходом на рынок новых торговых операторов. Крупнейший российский ритейлер X5 Retail запускает новые форматы магазинов shop-in-shop и мини-«Пятерочка», а ГК «Детский Мир» открывает свой первый дисконт-магазин. Крупные торговые операторы возобновляют региональное развитие, в процессе поиска торговых площадок находится большинство основных игроков рынка. Среди западных компаний, объявивших в 1 квартале о выходе на российский рынок – испанский производитель обуви Camper, планирующий до конца года открыть 10 магазинов в Москве и Санкт-Петербурге.

В 1 квартале 2010 года на рынок вышло 3 качественных торговых центра: вторая очередь специализированного торгового комплекса «Твой Дом» на 66 км МКАД общей площадью 57 000 кв.м (торговая площадь – 26 000 кв.м), 1 очередь ТРЦ «Речной Вокзал» (общая площадь – 26 000 кв.м, арендуемая – 18 200 кв.м) и ТЦ «Азовский» (общая площадь – 21 715 кв.м, арендуемая – 10 373 кв.м). Таким образом, объем нового строительства составил 54 573 кв.м торговых площадей, что составляет около 20% от запланированного на 1 квартал 2010 года объема ввода. По сравнению с аналогичным показателем за 1 квартал 2009 года объем нового строительства оказался в 2,5 раза меньше. Совокупный объем предложения в сегменте торговой недвижимости составил 3,32 млн. кв.м качественных торговых площадей. Обеспеченность жителей Москвы качественными торговыми площадями по состоянию на конец 1 квартала 2010 года составила 316 кв.м/1000 человек, что свидетельствует о том, что российская столица еще далека от насыщения качественными торговыми объектами.

До конца года планируется к открытию несколько крупных торговых центров с суммарным объемом торговых площадей около 500 000 кв.м. Среди наиболее крупных проектов, ожидаемых к вводу в эксплуатацию в 2010 году – ТРЦ «Вегас» и ТРЦ Mall of Russia.

Основную долю спроса на качественные торговые площади по традиции формируют крупные ритейлеры продуктов питания и одежды. В результате кризиса рынок торговой недвижимости разделился на 2 сегмента: успешные торговые центры и помещения с продуманной концепцией и удачным расположением, площади в которых были востребованы и в самый пик кризиса (первая половина 2009 года), и торговые объекты, которые и по сей день простаивают без арендаторов.

Несмотря на возросшую в конце 2009 – начале 2010 года активность арендаторов на рынке торговой недвижимости, доля вакантных помещений в среднем по рынку снизилась всего на 1% по сравнению с 4 кварталом 2009 года и на конец марта 2010 года составила около 13%. Это объясняется наличием в структуре предложения большого числа неудачных торговых центров, построенных на фоне прежней активности арендаторов в докризисные годы. Такие объекты в настоящее время простаивают без арендаторов, и в краткосрочной перспективе, без изменения концепции и/или ценовой политики, будут по-прежнему пустовать. Уровень вакантных помещений в этом сегменте составляет 30-50%. Кроме того, существенную долю в структуре свободных площадей имеют новые объекты, открытые во время кризиса. Вне зависимости от местоположения и качества концепций, большинство торговых центров испытывает трудности с привлечением арендаторов.

В сегменте стрит-ритейла спрос на объекты с удачным расположением в разы превосходит предложение, а ставки аренды и цены продажи выросли до докризисного уровня.

Средние ставки аренды на помещения в торговых центрах в течение 1 квартала 2010 года не изменились, диапазон ставок в зависимости от профиля арендатора варьируется в пределах:
$100 - 300/кв. м в год – для якорных арендаторов;
$100 – 120/кв.м в год – для развлекательной зоны;
$600 – 4500/кв.м в год – для арендаторов торговой галереи.

В сегменте стрит-ритейла увеличился разрыв между ставками аренды по помещениям с неудачным расположением и объектам в проходных местах. Так, ставки аренды на объекты, расположенные в основных торговых коридорах, могут достигать $4500/кв.м в год.

Диапазон цен продажи по качественным объектам с удачным местоположением в сегменте стрит-ритейла составляет $8 000 – 40 000/кв.м, средняя стоимость 1 кв.м по заключенным сделкам купли-продажи составляет $10 000/кв.м.