Аналитика
Не найдено ни одного термина в рубрике 24089 [/2/analytics/retail_real_estate_q3_2009_g]
Подписка на продукцию
Исследование NAI Becar - Рынок торговой недвижимости в III квартале 2009 г.
Москва. Рынок торговой недвижимости в III квартале 2009 г.
Предложение
По итогам III квартала 2009 г. в Москве был открыт только 1 торговый центр:
- ТЦ "Дарья" по адресу Строгинский б-р, д. 1. Общая площадь объекта составляет 12 тыс. кв. м, арендуемая - 8 000 кв. м. В настоящий момент открыты 2 этажа комплекса, заполненного на 85%. В числе арендаторов: "Московский кредитный банк", "Л'Этуаль", Francesco Marconi, ECCO, Mothercare и др. Третий этаж комплекса откроется в конце 2009 года.
Таким образом, по итогам трех кварталов 2009 г. рынок торговых площадей пополнился более чем на 480 тыс. кв. м, что в 2 раза превышает показатель за аналогичный период 2008 г.
По итогам III квартала 2009 г. общая площадь концептуальных торговых объектов Москвы составила около 5,1 млн кв. м. Таким образом, обеспеченность жителей Москвы площадями качественных торговых центров (GLA) достигла 250 кв. м на тысячу жителей.
Как видно из диаграммы, основную долю рынка занимают торговые центры суперрегионального масштаба, в то время как уровень предложения объектов районного масштаба оценивается на уровне 7% от общего объема.
До конца 2009 г. намечено открытие таких значимых торговых проектов как «Вегас», «Mall of Russia», «Золотой Вавилон Ростокино», «Город» и др. общей площадью около 1,3 млн кв. м.
Исследуемый период характеризуется значительным сокращением числа заявленных проектов:
Спрос
На рынке ритейла наблюдается большой объем сделок по слиянию и поглощению, что связано с ухудшением финансового положения многих игроков в силу падения уровня продаж, а также высокой зависимости от заемных ресурсов. Так, по различным данным, около 400 розничных сетей могут быть отданы за долги.
В течение исследуемого периода были зафиксированы следующие крупные сделки в области ритейла:
В более устойчивом положении находятся ритейлеры, не обремененные существенными финансовыми обязательствами; многие из них планируют дальнейшую экспансию на рынке (Бахетле, Росинтер, Уютерра, Aldi, Burger King, Kesko, TSUM Outlet и др.). Крупные финансово стабильные сети используют возможности консолидировать свое положение в отрасли путем приобретения более слабых конкурентов, а также собственных франчайзи. Пользуясь снизившейся стоимостью проникновения на рынок, Россию осваивают крупные иностранные игроки.
Уровень вакантных помещений
В целом период с начала 2009 г. характеризовался стагнацией рынка торговой недвижимости. Уровень вакантных помещений по состоянию на конец сентября достиг 12–15% в зависимости от конкретных объектов. На основных торговых коридорах Москвы данный показатель колеблется в пределах от 5 до10%. Наименьший объем свободных площадей фиксируется на улицах Арбат и Тверская.
Относительно высокий уровень интереса сохраняется к новым высококачественным объектам, с удачным местоположением и концепцией — ТРЦ «Филион», Mall of Russia и др. Что касается последнего, в течение июля—августа было объявлено о заключении договоров аренды 8 350 кв. м. Около 75% площадей сдано в аренду в ТЦ «Золото Вавилон Ростокино», открытие которого заявлено на ноябрь 2009 г. Кроме того, стало известно об открытии 12 новых магазинов в ТРЦ «Мега Белая Дача». Необходимо отметить, что процесс сдачи в аренду осуществляется более медленными темпами, чем ранее, а уровень вакантных площадей в открывающихся объектах может достигать 25–30%.
Что касается сделок по продаже торговых объектов, в течение исследуемого периода компания «Нафта Ко» приобера 99,58% универмага «Военторг» на ул. Воздвиженка у группы «АСТ».
Ставки аренды и цены продажи
В течение III квартала 2009 г. снижение общего уровня арендных ставок и цен продажи торговых помещений замедлилось. Средний уровень снижения составляет порядка 1–2% в месяц. Можно констатировать, что рынок аренды приближается к ценовому «дну» и существенного падения ставок и цен продажи не предвидится.
Изменение приоритета в отношениях
По состоянию на конец сентября 2009 г. ставки аренды на торговые площади в торговых центрах находятся в диапазоне:
При этом необходимо отметить, что приведенные ставки являются ставками «предложения», в которых учтен последующий торг (от 5 до 18% в зависимости от позиции собственника и качества объекта). Также применяются различные подходы в стимулировании арендаторов к заключению договоров: введение льготного обменного курса, уменьшение размера страхового депозита, компенсация отделки, удлиненные арендные каникулы (до 1 года).
Средние ставки аренды для помещений в сегменте
Что касается цен продажи объектов торговой недвижимости, то их уровень также снизился. В настоящее время средняя цена за квадратный метр торговой площади в Москве колеблется в диапазоне от 3 000 (спальные районы, средняя проходимость) до 15 000 долларов США (внутри Садового Кольца, на основных торговых коридорах, с отделкой), в зависимости от расположения и индивидуальных характеристик помещения (расстояние до центра, транспортная доступность, уровень отделки, наличие витрин и др.). Средняя площадь выставляемых на продажу объектов составляет около 300 кв. м.
Основные тенденции развития рынка торговой недвижимости
- Впервые после осени 2008 года можно констатировать признаки стабилизации на рынке, что проявляется, прежде всего, в снижении темпов падения ставок.
- Среди сохраняющихся тенденций рынка необходимо отметить сохраняющийся интерес ритейлеров к качественным проектам, что иллюстрируется высоким уровнем заполняемости большинства новых объектов. Во многом это обусловлено льготными арендными ставками и удачным местоположением. В целом же уровень вакантных помещений достигает 12–15%.
- По мере увеличения уровня ротации арендаторов собственники постепенно соглашаются на компромиссное решение вопросов аренды в сторону снижения ставок с целью удержания арендаторов в объекте. На фоне роста конкуренции между арендодателями в условия аренды включаются дополнительные льготы (льготный курс, арендные каникулы, краткосрочные договора аренды, уменьшенный страховой депозит и др.).
- Практически повсеместно при работе с иностранными и крупными российскими ритейлерами используется система оплаты аренды в зависимости от оборота.
- Продолжается ликвидация объектов нецивилизованной торговли.
- Выросли сроки экспозиции объектов, в том числе, для объектов с удачными характеристиками.
- Фиксируются отказы от реализации проектов в силу недостатка в финансировании (возможна продажа проекта строительства ТРЦ на площади Павелецкого вокзала).
- Иностранные ритейлеры преимущественно в демократичном сегменте планируют выход на российский рынок, в том числе путем покупки местных сетей.
- Крупные российские сети в условиях высокой конкуренции и низкого покупательского спроса диверсифицируют форматы.
- Фиксируется смещение спроса на товары демократичных марок и продукцию
дисконт-магазинов , создаются предпосылки для созданияoutlet-центров .