Дмитрий Зотов - «Почему кризис застал девелоперов врасплох»

— Дмитрий, Вы далеко не первый год работаете на рынке торговой недвижимости и ретейла. Скажите, почему представители российского бизнеса — как молодые, так и более зрелые — начали менять стратегии развития компаний только тогда, когда им отказали в дешевых кредитах, а не заранее, когда стало известно о кризисе? С чем связана подобная инертность — ведь ничего неожиданного сейчас, в отличие от 1998 года, не произошло?

— Действительно, приближение сегодняшней ситуации можно было почувствовать заранее, когда больше года назад в США разразился Ипотечный кризис. Но так как он достаточно долго не оказывал никакого влияния на экономику нашей страны, большинство россиян не верили в то, что он до них доберется. К тому же официальная политика российского правительства была сориентирована на игнорирование факта кризиса на фоне высоких цен на нефть и больших золотовалютных резервов. Некоторые аналитики предупреждали о том, что банки скоро перестанут выдавать кредиты, но масштаб происходящего все недооценивали. Последние несколько лет экономического бума отучили нас рассматривать сценарии негативного развития бизнеса. Все бизнес-планы строились, исходя из оптимистических прогнозов и концепции агрессивного развития. Конкуренты наступали друг другу на пятки, в таких условиях перестроиться на консервативную политику было почти нереально.

— Когда почувствовала приближение кризиса ваша компания?

— Одной из первых, так как основной бизнес у нас девелоперский. Проекты начали тормозиться уже летом, и мы провели плановую оптимизацию оргструктуры. Изначально структура компании выстраивалась для реализации масштабных проектов, наш со-акционер и партнер девелоперская компания TriGranit обещал привлечь в бизнес миллиардные инвестиции. Как только стало понятно, что в связи с кризисом объем инвестиций будет значительно меньше, мы сделали структуру более компактной и оптимизировали её под реальный объем бизнеса. Первые «кризисные» сокращения начались в октябре, когда банки заморозили финансирование по уже подписанным кредитам. Стало очевидно, что вести бизнес в ближайшее время будет очень сложно. На сегодняшний день мы сократили более 50% сотрудников. Общая численность персонала, с учетом региональных филиалов, уменьшилась с 350 до 160 человек, но оставшуюся команду, состоящую из лучших специалистов, мы надеемся сохранить и в период кризиса.

— Если ваша компания специализируется на девелопменте, а банки отказывают в финансировании, то за счет чего вы планируете выживать в период кризиса?

— Девелопмент наш основной, но не единственный бизнес. Кроме него мы занимаемся ещё управлением, брокериджем и консалтингом. Комплексное управление недвижимостью как было, так и остается одним из основных направлений нашей деятельности, а сегодня, в рамках кризисной ситуации, роль Управляющей компании только возрастает. Мы владеем построенным нами торговым центром в Набережных Челнах, управляем рядом других объектов в регионах. Это и есть тот операционный бизнес, который может приносить пусть небольшие, но стабильные доходы, позволяющие нашей компании пережить кризис. Мы также считаем очень перспективным наше коммерческое направление, благодаря которому мы зарабатываем деньги на брокеридже и консалтинге. Сейчас остро стоит проблема неплатежей: даже по выполненным контрактам стало непросто получать от партнеров деньги. Это тоже тенденция сегодняшнего времени. К сожалению, и в бюджеты управляемых нами торговых центров нам приходится закладывать тренд на снижение доходности.
Думаю, что в ближайшее время кардинально изменятся принципы работы рынка торговой недвижимости. Заканчивается эра «высоких фиксированных арендных ставок», диктуемых собственниками в период дефицита торговых площадей. Постепенно рынок перейдет на те принципы, по которым уже давно работает Запад. Арендная плата в основном будет рассчитываться как процент от оборота торгового оператора. Но, одновременно, арендаторам придется взять на себя и значительную долю затрат в продвижении торгового центра.

— Кризис сегодня модно называть полем новых возможностей. Видите ли Вы новые возможности для вашей компании?

— Конечно. Из девелоперских проектов сейчас действительно денежного выхода нет. Никаких активов, даже по частям, никому продать не удаётся. Но мы рассчитываем на развитие такого направления бизнеса, как fee-девелопмент, которое может помочь нам в период кризиса сохранить команду и окупить затраты. Сейчас дела обстоят плохо далеко не у всех. Например, международные операторы гипермаркетов чувствуют себя вполне нормально, большинство из них готовы продолжить развитие с целью занять большую долю рынка. Об этом уже заявили Auchan, Real, Carrefour. Последнее время много говорит о своем выходе на рынок и Wall-Mart, который до сих пор заявлял, что Россия не входит в число его приоритетов. Мы планируем сотрудничать со всеми игроками, ориентированными на развитие бизнеса в данных условиях. Учитывая наш опыт в управлении строительством, мы могли бы выполнять для них функцию fee-девелопмента, а также предложить участки для совместной реализации ряда проектов. В данный момент ведутся активные переговоры о сотрудничестве с Carrefour и Real, думаю, что нам удастся с кем-нибудь из них договориться о реализации на принадлежащих нашей компании участках проектов строительства их гипермаркетов в составе планируемых нами «Ритейл-парков».