Виталий Можаровский - юридические аспекты приобретения девелоперских активов.

В середине февраля городской комиссии по финансовому мониторингу экономики, промышленности, строительства и малого бизнеса было дано поручение проработать условия по выкупу участков, права на которые принадлежат частным компаниям. В настоящее время мэрия ведет переговоры о приобретении имущественного комплекса «Красная Пресня» (около 25 тысяч квадратных метров) рядом с деловым центром «Москва-Сити» под строительство жилых домов. По оценкам аналитиков, до кризиса этот актив оценивался в 65 миллионов долларов, а сейчас его можно приобрести с 25-процентным дисконтом.
«Городу необходимо расселить восемь жилых домов рядом с «Москва-Сити», чтобы построить транспортную развязку для делового центра. Необходимое для этого жилье планируется построить как раз на месте «Красной Пресни», - пояснил глава департамента имущества города Владимир Силкин.
Всего чиновники изучают возможность покупки у девелоперов 12 участков, среди которых территория бывшего ЖБИ-10 в Раменках (занимает около 7-10 Га), принадлежащая «Главстрою», а также участок в промзоне Дегунино (16 Га).
Владимир Силкин подчеркнул, что схема выкупа может быть разной, например, в случае с «Красной Пресней» это приобретение имущественного комплекса, а в случае с участками в Раменках и Дегунино - земель. Также возможен вариант приобретения акций предприятий.

Юридические аспекты такого рода сделок для журнала «МОЛЛ» комментирует Виталий Можаровский, партнёр компании Goltsblat BLP, коммерческая недвижимость.

Бесспорно, время для приобретения девелоперских земельных активов выбрано как нельзя более удачно. Тем не менее, не стоит забывать и про юридические нюансы этих масштабных сделок, а их масса. Вот, к примеру, лишь некоторые из тех, что «лежат на поверхности».
Если приобретение осуществляется за счёт средств городского бюджета, очевидно,  что подобные расходы должны быть предусмотрены в бюджете на текущий год. Конечно, такие сделки должны соответствовать и законодательству о закупках для государственных/муниципальных нужд, включая вопросы независимой оценки, публичных процедур и пр.
Что касается вариантов оформления сделок, то вариантов здесь много. Выбор конкретной концепции сделки, разумеется, будет зависеть от различных факторов: есть ли на площадке объекты недвижимости, завершено их строительство или нет, в какой стадии реализации находится девелоперский проект, есть ли у покупателя интерес к дальнейшей реализации первоначального проекта, и многих других.
В случае с «приобретением имущественного комплекса», вероятно, речь идёт о покупке объектов недвижимости. В этом случае в цене зданий и сооружений необходимо будет предусмотреть НДС. В некоторых случаях до сделки также может потребоваться регистрации права собственности на незавершённые строительством объекты в ЕГРП (Реестре недвижимости). Интересная ситуация может сложиться в ситуации, когда городские власти будут покупать «имущественный комплекс», расположенный на земельном участке, собственником которого является Российская Федерация. В этом случае город, приобретя здания и сооружения, не станет автоматически собственником земли, а лишь «унаследует» те права за землю, которыми обладал прежний собственник.
Говоря о покупке лишь земельных участков нужно иметь в виду, что это возможно, если на этих участках нет чьих-либо зданий/сооружений (кроме городской собственности, естественно). Дело в том, что если здания и земля находятся в собственности одного лица, то сделки с такими зданиями и участками возможны только одновременно и с тем и с другим. Другими словами, нельзя продать участок без одновременной продажи и здания на этом участке (и наоборот), если и здание и участок принадлежат одному продавцу. К счастью, или, возможно, к сожалению, случаи, когда в Москве собственник и здания и участка – одно и то же лицо – по-прежнему большая редкость.
Вариант покупки акций компании-собственника активов является наиболее распространённым на рынке. Он относительно прост, требует минимум регистрационных действий и времени (1 – 2 недели), кроме того, сделки с акциями не облагаются НДС. И самое главное – при этом варианте покупателю не требуется вносить никакие изменения в разрешительную документацию в связи с изменением состава акционеров. Реализация уже начатого проекта может продолжаться без каких-либо задержек. Безусловно, этот вариант будет практически единственно возможным в случае, когда приобретается девелоперский проект в значительной стадии его развития – при выборе другой концепции сделки покупателю придётся едва ли не заново переоформлять весь массив разрешительной документации. На практике это означало бы фактическую остановку проекта на 5 – 10 месяцев со всеми вытекающими из этого негативными последствиями.
Однако, не стоит забывать, что такая концепция будет приемлема для городских властей только в случае, если приобретаются именно акции АО. Дело в том, что закон по-прежнему запрещает субъектам Федерации и органам государственной власти участвовать в такой популярной и распространенной форме компаний, как ООО.
Перечень возможных концепций сделок приобретения девелоперских активов, естественно, не ограничивается перечисленными выше. Теоретически в некоторых случаях, например, при строительстве дорожной развязки, можно было бы использовать вариант изъятия для государственных нужд. Также в арсенале властей по-прежнему есть и варианты изъятия участков по причине их неиспользования или ненадлежащего использования. Однако, это уже отдельный и весьма длинный разговор.
Что же касается проблем девелопера – продавца актива,  то они будут лежать, скорее, не в юридической, а в финансово-экономической плоскости: какова будет цена продажи  его актива, когда он реально получит свои деньги и т. д.

 Комментирует Валерия Субботина, Старший Юрист Capital Legal Services:

Безусловно, согласны с мнением о том, что заявленная сделка сопряжена с весьма сложными процедурами, связанными с тем, что государственный сектор будет вовлечен в предпринимательство. Несомненно, варианты совершения такой сделки будут зависеть от множества факторов, которые, в целом, охарактеризованы Виталием.

Хотелось бы отметить, что подобное приобретение видится весьма смелым шагом со стороны Правительства Москвы, прежде всего, поскольку государство рискует приобрести актив, который впоследствии окажется весьма неликвиден и не привлекателен для партнерства с частным сектором. Такой вывод напрашивается исходя из заявленных целей, для которых планируется приобретение, равно как и из положений действующего законодательства.

Что наиболее интересно для частного инвестора в сектор недвижимости? Конечно, возможность получать гарантированный доход от вложенных инвестиций, основанный на надежных правовых гарантиях, среди которых собственность на объект является предпочтительной. Есть ли у частного инвестора, которого государство может попытаться привлечь в качестве соинвестора, перспектива достижения коммерческой целесообразности инвестиций в такой проект? На наш взгляд, весьма сомнительно. По сути, не просматривается перспектива приобрести земельный участок под построенным объектом в собственность, с учетом того, что возможность такого приобретения на сегодня определена в законодательстве до 1 января 2010 г. – в частности, в случае если на земельном участке инвестор законно построил собственный объект недвижимости. Очевидно, что до указанной даты на объекте едва ли что-то произойдет, с учетом того, что вопрос пока лишь прорабатывается в Правительстве.

После 1 января 2010 г. столь же маловероятна перспектива изменить существующее разрешенное использование земельных участков, рассматриваемых Правительством в качестве целевых для приобретения. А какое РИ у заявленных к приобретению участков - особенно, расположенных в промзоне, - сейчас? На каком основании эти участки были ранее предоставлены частным инвесторам? Все эти факты необходимо тщательно исследовать и оценить до вхождения в проект.
Кроме того, если земли все же федеральные, то весьма важно понять, каковы основания для отнесения их к федеральной собственности. В частности, нет ли на землях каких-либо объектов, ограничивающих оборотоспособность (например, стратегически важных или уникальных объектов, права на которые могут в соответствии с законодательством принадлежать исключительно Российской Федерации, что приведет к необходимости принимать любые решения по распоряжению земельными участками только на основании постановлений Правительства РФ)?

Все сказанное наводит на мысль о том, что, если реализация задуманного жилищного строительства все же окажется юридически возможной, то бюджетные средства должны быть достаточны для того, чтобы Правительство Москвы смогло реализовать проект фактически самостоятельно. Будет ли Правительство Москвы в состоянии перестроить инженерную инфраструктуру, адаптировав ее к новому жилому комплексу, внести денежные средства собственно на строительство? Кому будут предназначены построенные объекты? Если они предназначены для расселения жителей, то возврата на инвестиции со стороны конечного пользователя в проекте ожидать не приходится.

Несомненно, инициатива расселения граждан из реконструируемых зданий, сама по себе, весьма достойна и ее реализация является прямой обязанностью государственного сектора. Хочется лишь надеяться, что выделенные для ее реализации бюджетные средства будут использованы продуманно и по назначению, а не окажутся безвозвратно вкопанными в землю.