Моллы России: 2010 green shoots

ЖУРНАЛ «МОЛЛ» ПОПЫТАЛСЯ ПРОАНАЛИЗИРОВАТЬ, КАК КРУПНЫЕ ГОРОДА РОССИИ РАЗМОРАЖИВАЛИ  ПРОЕКТЫ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В 2010 Г. РЕКОРДНЫЙ ОБЪЕМ КАЧЕСТВЕННЫХ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ,  БЕЗ УЧЕТА ДВУХ СТОЛИЦ, ПОКАЗАЛ ВОРОНЕЖ, ГДЕ В ПРОШЛОМ ГОДУ ОТКРЫЛИСЬ ТРИ КРУПНЫХ ТРЦ. ДАЛЕЕ С ОТСТАВАНИЕМ ОТ ЛИДЕРА НА ПОЛОВИНУ ОБЪЕМОВ СЛЕДУЕТ ЕКАТЕРИНБУРГ И БОЛЕЕ ЧЕМ  В 10 РАЗ — КРАСНОДАР. МЕДЛЕННЕЕ ВСЕХ ВЫХОДИТ ИЗ КРИЗИСА НОВОСИБИРСК. АНТИРЕКОРДЫ  ЗА ГОРОДАМИ СРЕДНЕГО И НИЖНЕГО ПОВОЛЖЬЯ — САМАРОЙ, САРАТОВОМ, КАЗАНЬЮ. 

Лучше всего ситуация складывается в городах с населением около полумиллиона жителей, где  девелоперы смогли предложить покупателям новый  концепт шопинга. Воронеж построил 354 тыс. кв. м,  Екатеринбург — 170 тыс., Краснодар — всего 32 тыс.  В Новосибирске введен только один шопинг-центр на  30 тыс. кв. м, а заморожено 730 тыс. кв. м.  Три города Поволжья (Самара, Саратов, Казань) и еще  Уфа срывают сроки открытия новых ТЦ. Шведский девелопер IKEA уже который год не может ввести свои «Меги»  в Уфе и Самаре.

Если проанализировать открывшиеся в 2010 г. моллы,  то бросаются в глаза два обстоятельства. Первое: почти  все они заметно превосходят по размерам своих предшественников, т.е. это гиганты в духе московских монстров  середины 2000-х. Второе: ретейл на протяжении всего  года, за исключением глобальных игроков, продолжал  сохранять крайне осторожный подход к расширению  своего бизнеса. Это привело к тому, что сроки открытия  многих ТЦ переносились по нескольку раз, и даже после  этого они начинали работать с большой долей вакантных площадей.

ВОРОНЕЖ И ВДК

В Воронеже в прошлом году открылись три ТРЦ общей  площадью в 355 тыс. кв. м. Это рекорд среди российских городов (если не считать Москву и Санкт-Петербург).  Всех перегнал по площадям и удивил амбициозностью  воронежский сити-парк «Град» общей площадью почти  210 тыс. кв. м. Этот молл, находящийся в 3 км от центра  города, построила «Воронежская девелоперская компания» (ВДК) депутата областной Думы Евгения Хамина. «К этой площадке в свое время пристально присматривалась IKEA», — вспоминает директор по развитию компании «Магазин Магазинов в ассоциации с СB Richard Ellis»  Игорь Чаплинский. Евгению Хамину удалось отвоевать ее, но концепция во многом была скопирована у успешного шведского девелопера. В ее основе — пул сильных  западных ретейлеров, который должен компенсировать  некоторую удаленность от центра города. Воронежцы  усилили развлекательную часть, построив третий по  величине в России океанариум.

Однако открытие «Града» переносилось несколько раз. И, когда в конце августа он наконец был запущен,  океанариум был недостроен, а пустых площадей в сити-парке было несколько больше, чем арендованных, при  том что девелопер привлек очень популярные у росси-  ян магазины французской семьи Мелье: гипермаркет  Auchan, DIY-ретейлер Leroy Merlin и «Декатлон». К концу октября к одежным брендам «Манго», Zara, New Look,  Lady & Gentleman city и «Мир кожи и меха» добавился  лидер — H&M. Но весь указанный состав был только  в списке контрактов, а не в числе уже работающих.

ВДК в 2010 г. запустила еще и две очереди «Максимира»  (GBA — 109 тыс. кв. м). Общая площадь двух объектов —  сити-парка «Град» и «Максимира» — 318, 2 тыс. кв. м. До  этого у ВДК был только один функционирующий молл  «Московский проспект» (GBA — 60 тыс. кв. м). Финансовым партнером девелопера стал Сбербанк России.  Общий объем инвестиций в проект «Града» составил  около 4,5 млрд руб.

Директор департамента торговой недвижимости Colliers International Татьяна Ключинская, сомневалась в том,  что сити-парк «Град» до конца года сумеет целиком  сформировать торговую галерею. «Для этого необходимо более форматное открытие молла, — поясняет эксперт. —  Одежный ретейл с удовольствием рассматривает планы  развития в регионах, но Воронеж пока не относится к  числу приоритетных».

Поэтапное открытие магазинов Игорь Чаплинский связал со «страхом ретейлеров начинать работу, не увидев,  как это будет делать «Ашан», который уверен в своем  успехе и «готов работать в чистом поле». Впрочем, если  IKEA действительно не станет строить в Воронеже свою  «Мегу», шансы на успех у «Града» возрастают.

Кроме этого, в Воронеже была построена вторая очередь  ТДК «Галереи Чижова». Вместе с первой очередью это  144 тыс. кв. м.

ЕКАТЕРИНБУРГ: ТОЛЬКО ДВА МОЛЛА

Всего два новых ТРЦ появилось в Екатеринбурге — «КомсоМолл» и «Призма», общей площадью в 172 тыс. кв. м.  Это всего на 9% меньше, чем в 2009 г., но скорость заполнения арендаторами была меньше, чем год назад. Дело в  том, что насыщенность торговыми площадями на душу населения в столице Урала еще в начале прошлого года  приблизилась к 1000 кв. м/1000 чел. (см. «МОЛЛ» № 1,  2010 г.). По европейским стандартам это — порог, если  речь идет о качественных ТРЦ. В России такой высокий  показатель насыщенности любыми предприятими торговли обостряет конкуренцию среди существующих ТЦ.  Напомним, в 2009 г. здесь было введено три новых ТЦ:  «Фан Фан», «Европа», «Алатырь» и новая очередь «Гринвича» — общей площадью 32 тыс., 35 тыс., 80 тыс.  и 41 тыс. кв. м соответственно, а всего это составило  188 тыс. кв. м.

У ТРК «КомсоМолла» галерея была  сформирована наполовину, а его открытие также несколько раз переносилось. Но ситуация постепенно улучшается. Так, к ноябрю здесь подписано договоров уже на 76% площадей, по информаци девелопера проекта компании DVI Group. К концу  года этот показатель составил 90%. В «КомсоМол-ле» появились первые в Екатеринбурге магазины  Desigual, H&M и «САШЭ home shopping».

ТРЦ «Призму» (GBA/GLA — 105 тыс. / 77 тыс. кв. м)  достраивали ретейлеры: местная продуктовая сеть  «Звездный» и продавец бытовой техники «Техносила». Девелопер проекта «Абак» оказался не в состоянии привлечь финансирование для завершения работ  над ТРЦ.

По заявленным ранее проектам ситуация следующая. ТРЦ «Магнит», запланированный на III квартал 2010 г.  (GBA — 61 211 кв. м), открыт не будет — девелопер не  укладывается в заявленные сроки. Свой второй «Парк  Хаус» (GBA — 119 тыс. кв. м) австрийский инвестиционный фонд Atrium European Real Estate, которым владеет  израильская компания Gazit-Globe, намерен построить  в 2011 г. ТРЦ «Форум» заморожен.

ПОВОЛЖЬЕ СТАНОВИТСЯ  ЖУПЕЛОМ ДЛЯ ИНОСТРАНЦЕВ

Как минимум три крупных города Поволжья — Самара, Саратов и Казань — могут стать городами, куда иностран-  ный капитал откажется идти в дальнейшем.

Самарские власти уже больше двух лет блокируют ввод  «Меги» (GBA — 130 тыс. кв. м) шведского девелопера  IKEA — самого крупного молла города, открытие которого  здесь откладывалось около 10 раз: девелоперу никак не  удавалось решить с местной властью вопрос получения  проектной документации. В итоге расходы на проект вдвое  превысили планируемые и составили около 8 млрд руб.  В ситуацию вмешался шведский министр торговли Эва  Бьёрлинг, которая провела встречу со своим россий-  ским коллегой Виктором Христенко. После беседы двух  министров открытие ТРК в Самаре было согласовано  с местными властями, однако оно до сих пор так и не  состоялось. В IKEA теперь говорят о весне 2011 г.

«Триумф Молл» в Саратове израильской компании  MirLand (GBA — 59, 3 тыс. кв. м) готов был к работе еще  год назад, но открылся только в декабре 2010 г. Состав  арендаторов был сформирован на 80% еще к концу  2009 г., но у властей возникли претензии по пожарной  безопасности объекта. Девелопер торгового комплек-  са компания MirLand Development Corporation заверяет  в безопасности своего объекта. Коммерческий директор  Mirland Group Елена Валуева сообщила журналу «Молл»,  что никто из арендаторов не отказался от контракта.  Речь идет о «якорях»: «Перекрестке», «М.видео», «Спорт-  мастере». «Наш молл является самым крупным в горо-  де и единственным, соответствующим международным  стандартам», — подчеркнула Елена Валуева.

В середине октября прошлого года в Казани после реконструкции открылся ТЦ «Южный». Он расположен рядом с  «Мегой», введен в эксплуатацию в 2004 г. Новый владелец — фонд RREEF, принадлежащий Deutsche Bank. Ранее  собственником ТЦ «Южный» была местная компания  «Кастро Инвест». У этого ТЦ новая концепция: «премиум»  заменен на «дисконт», более чем втрое увеличена общая  площадь (с 23 тыс. до 78 тыс. кв. м). По сути это новый  объект, поэтому мы его включаем в число новых крупных  региональных моллов 2010 г. Единственным якорным  арендатором на момент открытия здесь стал мегамаркет  бытовой техники Media Markt. Продуктовый ретейлер  «Ашан» (около 15,5 тыс. кв. м) планировал запуск в конце  2010 г., но сделает это фактически только в 2011 г., как  нам сообщили в компании. Сеть кинотеатров «Киномакс» (3 тыс. кв. м) откроется в марте 2011 г.

Несмотря на почти сформированный пул арендаторов  (среди одежных ретейлеров — Kanzler, Tezenis, DAC,  RG512, S. Oliver, Marks & Spencer, H&M, Decatlon и Promod),  ТРЦ «Южный» не смог заработать сразу после открытия: прокуратура Татарстана заявляет, что он не имеет  необходимых разрешений. Девелопер проекта отрицает  это. Интересно, что для «Ашана» это первый магазин  в Татарстане. Этот глобальный игрок долго не мог зайти  в республику, даже в «Меге» продуктовый гипермаркет  представлен республиканской сетью «Бахетле», а власти  Татарстана предлагали «Ашану» разместить свой гипермаркет в пригороде столицы.

В итоге в этих трех городах в прошлом году было открыто  два крупных шопинг-центра: «Южный» в Казани и «Триумф Молл» в Саратове: но ни один не смог это сделать  в запланированные сроки.

В Самаре заработали только два средних по площади  ТЦ: «Ипподром» (30 тыс. кв. м) и «Кубатура» (25 тыс.),  в отложенных — около 410 тыс. кв. м торговой недвижимости. X5 Retail Group N.V. продает площадку завода  «Волгакабель» под ТРЦ (133 тыс. кв. м). ТРК «Планета»  (120 тыс. кв. м, «Росевродевелопмент») и ТЦ на ул. Физкультурной (57 тыс. кв. м, группа РТМ) также поменяют  собственников: девелоперы не в состоянии их довести  до конца самостоятельно. РТМ в банкротстве около года,  «Росевродевелопмент» не комментирует свои планы.

В двух других поволжских миллионниках — Нижнем Новгороде и Волгограде — ситуация с новыми ТЦ не лучше.  В Нижнем проект самого крупного ТРЦ — «Огни столицы» (GBA — 68, 5 тыс. кв. м) два года был заморожен.  В середине декабря ГК «Ташир» объявила о покупке  контрольной доли в нем у «Волго-Окской инвестиционной группы». Новый соинвестор решил увеличить молл  до 100 тыс. кв. м и сменить название на сетевое —«РИО».  ТРЦ, расположенный рядом с Московским вокзалом,  намечено запустить в 2011 г. Это будет второй после  «Меги» стотысячник в городе.

ТЦ «Инхаус» (GBA — 30 тыс. кв. м) компании «СКМ Девелопмент» открылся частично и ищет арендаторов. В Волгограде не сдан ни один новый ТРЦ.

В Уфе, где в 2009 г., по данным консультантов, было приостановлено 15 объектов общей площадью 360 тыс. кв. м.,  до конца 2010 г. заработал только ТРЦ «Июнь»  (42 тыс. кв. м). «Мега» в столице Башкирии  так и не открылась, даже поэтапно, как планировалось  первоначально.

НОВОСИБИРСК И КРАСНОДАР: СЛАБАЯ РАЗМОРОЗКА

В Новосибирске в прошлом году открылся единственный ТРЦ «Голден Парк» (GBA — 30 тыс. кв. м). Проект строительства ТРК реализован местной ГК «Успех». В этом  третьем по населению городе России (1,4 млн) к концу  2009 г., по данным NAI Becar, было заморожено около  730 тыс. кв. м торговых площадей, или 53% от предпо-  лагаемого объема ввода. Три крупных проекта московских девелоперов: ТРЦ «Планета» (GBA — 120 тыс. кв. м,  «Росевродевелопмент»), комплекс на Каменской (GBA —  180 тыс. кв. м, Accent Real Estate), ТЦ «Каменка» (GBA —  130 тыс. кв. м, этот бывший проект Advantage Group  в настоящее время принадлежит PPF ECM Russia) пока  так и остаются на бумаге. Недостроенный «Омега Плаза»  (GBA — 140 тыс. кв. м) будет завершен, по данным  S.A. Ricci / King Sturge, только к 2015 г.

Директор по маркетингу PPF ECM Russia Полина Жилкина  говорит, что в настоящее время компания сосредоточилась на развитии проектов в Астрахани (ТРЦ «Ярмарка»,  GLA — 36 980 кв. м) и в Рязани (ТРЦ «М5 Молл», GLA —  66 тыс. кв. м). Accent Real Estate запустил в прошлом году  ТЦ «Вива!» в московском Бутове и приступил к работе над  тверским моллом ТРЦ «Паллада» (GBA — 60 тыс. кв. м). «Росевродевелопмент» не смог объяснить, что происходит  с его новосибирской «Планетой». Некоторые консультан-  ты уже не учитывают большинство крупных проектов в  Новосибирске даже в планах.

Активно строится только ТРЦ «Аура» (GLA — 62 тыс. кв. м),  запланированный к открытию в марте 2011 г. Девелопер, турецкая компания Renaissance Construction, заморозил  проект в 2008 г. За 10 месяцев до открытия подписано  80% контрактов с арендаторами (по данным Jones Lang  LaSalle). Среди «якорей» — «О`Кей», Media Markt, «Крон-  верк», «Космик», «Спортмастер», «Детский мир», Inditex.  Два крупных проекта 2008 г. — «Сибирский молл» (GBA —  67 тыс. кв. м) и «Гранд сити — Сибирь» (GBA — 45 тыс.) —  не очень удачно начали работу: «Гранд сити» так и не собрал арендаторов и в июле 2009 г. закрылся, а с марта  2010 г. находится в конкурсном производстве. «Сибирский молл» долгое время стоял почти пустым, сейчас  заполнен арендаторами на 60–70%.  В Краснодаре ситуация похожа на екатеринбургскую: по  показателю количества квадратных метров торговых площадей на душу населения наступило насыщение. В 2008 г.  в столице Кубани появились «Мега» и «Галерея». В значительной степени поэтому в прошлом году здесь в ТРЦ Oz было введено только 32,9 тыс. кв. м (из запланированных  212 тыс. кв. м). В 2010 г. в Краснодаре было заморожено  около 340 тыс. кв. м торговых площадей. 

РЕТЕЙЛ ИДЕТ ЗА ПИОНЕРАМИ

У ТРЦ в городах, где современные шопинг-центры стали  появляться только в прошлом году, задача формирования пула арендаторов решалась проще, притом что эти  города менее активны экономически, чем Екатеринбург,  Воронеж и другие притягательные для девелопмента  миллионники.

Так, на момент открытия «Сити Молл Белгородский» был  заполнен на 100%, и, по словам генерального директора  девелопера молла «Южный Полюс» Леонида Померанцева, сформировалась очередь из желающих занять вакант-  ные места. «В Белгороде — дефицит качественных торговых площадей», —объясняет ситуацию г-н Померанцев. В тверском «Рубине» также высокая, до 90%, заполняемость. Девелопер не привлек в продуктовый гипермар-  кет федерального игрока, отдав площади местной сети  «Тележка», но зато одежная галерея насыщена пятьюде-  сятью узнаваемыми брендами.

У «РИО» ГК «Ташир» в Туле из 15 тыс. кв. м арендопригодной площади вакантно на начало работы только  100 кв. м (т.е. менее 1%), по словам представителя  группы Ирины Каграмановой. В «РИО» в Иваново было  сдано 87% площадей. Аналогичная ситуация у «Финстроя» в Барнауле (ТЦ «Весна», GBA — 31 тыс. кв. м)  и Липецке (GBA — 12 тыс.): заполняемость в них на  момент открытия была близка к 100%.

Таким образом, можно констатировать, что фокус развития в 2010 г. сместился в города третьего эшелона. Миллионники, переживающие пик насыщения, ретейлу  менее интересны. Консультанты в числе перспективных  мегаполисов называют Пермь, Омск и Волгоград: туда  московские девелоперы еще не успели зайти.